Immobilienertragsteuer: die Hauptwohnsitzbefreiung

Seit 01.04.2012 ist ein Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien zeitlich unbefristet steuerpflichtig. Die Immobilienertragsteuer auf den Gewinn beträgt seit 2016 30%. Die wichtigste Steuerbefreiung ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung.

 

Die Hauptwohnsitzbefreiung gibt es in zwei verschiedenen Ausprägungen

  • Seit Erwerb/Herstellung des Eigenheims und dem Verkauf sind mehr als zwei Jahre vergangen und in diesem Zeitraum bestand ununterbrochen der Hauptwohnsitz und nach Verkauf wird unverzüglich der Hauptwohnsitz aufgegeben
  • Innerhalb der letzten 10 Jahre bestand für 5 Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz am Eigenheim und nach Verkauf wird unverzüglich der Hauptwohnsitz aufgegeben

 

Was heißt „Eigenheim“?

Ein Eigenheim kann eine Eigentumswohnung nach dem WEG sein oder auch ein Haus mit maximal zwei Wohneinheiten. Es muss zumindest zu 2/3 für private Zwecke bzw. zur Befriedung des Wohnbedürfnisses dienen.

 

Steuerliche Tipps:

  • Mehrfamilienhäuser (mehr als 2 Wohneinheiten): aus steuerlicher Sicht ist eine Parifizierung sinnvoll, um zumindest für jene Wohneinheiten, die als Hauptwohnsitz verwendet werden, die Hauptwohnsitzbefreiung zu bewirken – Vorsicht - die Frist beginnt ab Parifizierung neu zu laufen.
  • Gemischt verwendete Immobilie (Hauptwohnsitz und betriebliche Nutzung): optimal ist eine betriebliche Nutzung von unter 20%; damit liegt steuerrechtlich eine untergeordnete betriebliche Nutzung vor und die gesamte Immobilie gilt steuerlich zu 100% als Eigenheim und bleibt ein Veräußerungsgewinn bei Vorliegen aller sonstigen Voraussetzungen als Hauptwohnsitz zur Gänze steuerfrei.

 

Was heißt „Hauptwohnsitz“?

Hauptwohnsitz heißt, dass die jeweilige Immobilie zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses dient und dies nicht nur temporär. Die Anmeldung bei einer Immobilienadresse als Hauptwohnsitz stellt ein Indiz dar, bewirkt aber nicht zwingend den Hauptwohnsitz. Vielmehr zählen die tatsächlichen Gegebenheiten, so ist zB auch die Postzustelladresse, wer die Betriebskosten zahlt oder auch ob man der Nachbarschaft bekannt ist als Nachweis möglich. Die Möglichkeit zur Nutzung als Hauptwohnsitz beginnt ab Erwerb bzw. bei Herstellung ab Erlangung der Benutzungsbewilligung.

 

Steuerliche Tipps:

  • Die unmittelbare Anmeldung als Hauptwohnsitz ist jedenfalls zu empfehlen, auch wenn dies nur Indizwirkung hat.
  • Vorsicht - eine verzögerte Nutzung als Hauptwohnsitz kann für die Befreiung schädlich sein; wird eine Immobilie erst später als ein Jahr nach Erwerb als Hauptwohnsitz verwendet, ist die zwei Jahres-Frist für die Steuerbefreiung nicht mehr anwendbar, sondern bedarf es dann einer zumindest durchgehend 5jährigen Nutzung als Hauptwohnsitz.

 

Was heißt „Nutzung ununterbrochen zwei Jahre als Hauptwohnsitz sowie unverzüglich Aufgabe nach Verkauf“?

Das Eigenheim muss durchgehend für zwei Jahre als Hauptwohnsitz verwendet worden sein und nach Verkauf unverzüglich der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Als unverzügliche Aufgabe des Hauptwohnsitzes nach Verkauf sehen die Steuerrichtlinien eine Frist von einem Jahr vor. Dies ist in doppelter Hinsicht zu verstehen: So muss spätestens ein Jahr nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes die Immobilie verkauft sein und nach Verkauf der Immobilie muss der Hauptwohnsitz spätestens nach einem Jahr aufgegeben sein.

 

Steuerliche Tipps

  • Bei Aufgabe des Hauptwohnsitzes vor erfolgtem Verkauf (zB nach Fertigstellung des gebauten Hauses und Verwendung selbigen als Hauptwohnsitz soll die bislang als Hauptwohnsitz genutzte Eigentumswohnung verkauft werden) sollten Verkaufsbestrebungen gut dokumentiert werden zB Inseratschaltungen, Beauftragung Makler
  • Der Verkauf einer Immobilie und die Weiterverwendung selbiger als Hauptwohnsitz als Mieter sind schädlich für die Hauptwohnsitzbefreiung.
  • Vorsicht: eine wenn auch nur kurze oder vorübergehende Vermietung der Immobilie zB zwischen Aufgabe des Hautpwohnsitzes und Verkauf, bewirkt den gänzlichen Wegfall der Befreiung!

 

Was heißt „in den letzten 10 Jahren für 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz“?

Vom Verkaufszeitpunkt 10 Jahre zurück betrachtet muss für einen durchgehenden Zeitraum von 5 Jahren der Hauptwohnsitz bei der Immobilie bestanden haben; dh die Steuerbefreiung ist bis längstens 5 Jahre nach der Aufgabe des Hauptwohnsitzes möglich. Der Zeitraum der Nutzung als Hauptwohnsitz für 5 Jahre darf nicht unterbrochen sein, da die 5 Jahres-Frist in den letzten 10 Jahren nicht durch Zusammenrechnung immer wieder erfolgte Hauptwohnsitz-Nutzungen erfüllt werden kann.

 

Steuerliche Tipps

  • Eine Vermietung der Immobilie ist möglich, aber Achtung - nach Rechtsansicht des Finanzministeriums muss im Zeitpunkt des Verkaufs die Immobilie bestandsfrei sein, sprich es darf im Verkaufszeitpunkt keine Vermietung aufrecht sein – die Vermietung darf folglich nur zwischenzeitig erfolgen. 
  • Die zweite Variante der Hauptwohnsitzbefreiung (5 Jahre in den letzten 10 Jahren) ist auch möglich, wenn der Hauptwohnsitz vorlag ohne dass das Eigentum an der Immobilie bestand. Dies gilt aber nur für Kinder, die gemeinsam mit ihren Eltern den Hauptwohnsitz bei der Immobilie hatten und nach unentgeltlichem Eigentumserwerb die Immobilie verkaufen; zB Kind hatte mit Eltern innerhalb der letzten 10 Jahre für 5 Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz und veräußert die im Rahmen einer Erbschaft erworbene Immobilie unmittelbar nach Eigentumserwerb. Nicht gilt dies für Mieter, die die als Hauptwohnsitz verwendete Immobilie erwerben und diese verkaufen möchten. Für die Mieter beginnt die Frist erst mit Erwerb der Immobilie zu laufen – hier ist allerdings auch die erste Variante (2 Jahre) möglich. 

 

Diese Ausführungen geben einen groben Überblick über die Komplexität der Steuerbefreiung „Hauptwohnsitz“ im Rahmen von privaten Grundstücksveräußerungen. Aufgrund der zumeist langfristigen Investitionen in Immobilien ist sowohl bei einem privaten, als auch bei einem betrieblichen Immobilienkauf eine vorangegangene gute Steuerplanung anzuraten. 

 

Mag. Friedrich Hirschmann und Ing. Mag. Andreas Wallner

 

Fidas Graz Steuerberatung GmbH

 

Petersbergenstraße 7, 8042 Graz

Tel.: 0316/47 35 00

E-Mail: office(at)fidas-graz.at

www.fidas.at