Anlegerwohnung

Eine Entscheidung mit steuerlichen Folgen 

 

Entscheidet man sich für eine Anlegerwohnung als Anlageform ist bereits vor Kauf zu überlegen wer die Wohnung kauft. Eine Wohnung kann als Einzelperson, als Miteigentümergemeinschaft (zwei Personen), mit einer Personengesellschaft (Offene Gesellschaft, Kommanditgesellschaft), mit einer Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) oder z.B. auch mit einer Privatstiftung erworben werden. Je nachdem ergeben sich dabei Unterschiede in der Besteuerung der laufenden Einnahmen, eines möglichen Verkaufs oder auch einer unentgeltlichen Übertragung. So kann zum Beispiel eine Wohnung (nach dem WEG) bei einer Miteigentumsgemeinschaft nur 50:50 erworben werden – in diesem Verhältnis wird auch das steuerliche Ergebnis dem jeweiligen Miteigentümer zugeteilt. Bei einer Personengesellschaft kann das Aufteilungsverhältnis beliebig sein z.B. 10:90 – und in diesem Verhältnis erfolgt dann auch die steuerliche Ergebniszuweisung zum einzelnen Gesellschafter. Bei Kauf über eine Kapitalgesellschaft (auch hier kann das Aufteilungsverhältnis beliebig sein) erfolgt im ersten Schritt die Besteuerung nur auf Ebene der Gesellschaft mit einer flat tax von derzeit 25%, dafür ist aber eine Mindeststeuer auch bei einem negativen steuerlichen Ergebnis zu bezahlen; eine Besteuerung bei den Gesellschaftern erfolgt nur, wenn ein Vermietungsgewinn ausbezahlt wird.

 

Kauf mit oder ohne Umsatzsteuer? 

Die nächste Frage, die sich auch vor dem Kauf stellt, ist, ob die Anlegerwohnung mit oder ohne Umsatzsteuer gekauft wird; dies wird gerne auch als Endverbraucherpreis (ohne Umsatzsteuer) oder als Preis für Anlegerwohnung oder Investoren (mit Umsatzsteuer) bezeichnet. Die Preise unterscheiden sich dadurch, dass der Endverbraucherpreis niedriger als der Bruttopreis (inkl. USt) für den Anleger, aber höher als der Nettopreis (exkl. USt) des Anlegers ist. Als Käufer hat man allerdings keinen Rechtsanspruch gegenüber dem Verkäufer, dass die Wohnung mit oder ohne Umsatzsteuer angeboten wird, wenngleich das zumeist mit dem Verkäufer im Interesse beider vereinbart werden kann.

 

Als Anleger ist der Kauf mit ausgewiesener Umsatzsteuer (als Anlegerwohnung) sinnvoll, wenn die Wohnung umsatzsteuerpflichtig (z.B. zu Wohnzwecken 10% Umsatzsteuer) vermietet wird. In diesem Fall kann der Käufer (bei Vorliegen aller sonstigen Voraussetzungen) die von ihm bezahlte Umsatzsteuer (= Vorsteuer) vom Finanzamt zurückfordern. Wird die Wohnung jedoch umsatzsteuerfrei vermietet (z.B. Vermietung an Arzt als Ordination), ist der Kauf als Endverbraucher günstiger, da die bezahlte Umsatzsteuer nicht vom Finanzamt rückgefordert werden kann und daher zum Kostenfaktor wird.

 

Steuer bei laufender Vermietung? 

Neben einer möglichen Umsatzsteuermeldung (unterjährig monatlich oder quartalsweise sowie einmal jährlich zu melden) hat das Ergebnis aus der Vermietung ertragsteuerliche Folgen. So hat ein Anleger als Einzeleigentümer sowohl ein positives aber auch ein mögliches negatives Vermietungsergebnis in seine Steuererklärung aufzunehmen. Ein negatives Vermietungsergebnis kann mit übrigen Einkünften ausgeglichen werden und dazu führen, dass z.B. teilweise Lohnsteuer aus einem Dienstverhältnis als Steuergutschrift im Rahmen der Jahressteuerveranlagung ausbezahlt wird. Dieser positive Steuereffekt kann vor allem zu Vermietungsbeginn auftreten, da oftmals Wohnungskäufe (zum Teil) fremdfinanziert werden und anfänglich die steuerlich absetzbaren Kreditzinsen hoch sind. Vorsicht ist geboten, wenn aus der Vermietung über mehrere Jahre Verluste erzielt werden; die Finanzverwaltung kann eine solche verlustige Vermietung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei deuten. Die Folge daraus ist, dass die berechneten Verluste nicht mit übrigen Einkünften z.B. aus einem Dienstverhältnis ausgleichfähig sind und sich damit keine Steuergutschrift ergibt. Eine solche Liebhabereivermutung kann mittels Prognoserechnung, die zumindest über 20 Jahre einen Gesamtgewinn zeigen muss, widerlegt werden; sprich der Verlustausgleich und damit die Steuergutschrift sind dann wieder gegeben.

 

Jedenfalls sollten bereits vor Kauf einer Wohnung insbesondere als Anlageobjekt alle Möglichkeiten vor allem in Zusammenhang mit den persönlichen Gegebenheiten bedacht werden um eine bestmögliche Anlage sicherzustellen.

 

„Als Anleger ist der Kauf mit ausgewiesener Umsatzsteuer sinnvoll, wenn die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet wird“, erklären Ing. Mag. Andreas Wallner und Mag. Friedrich Hirschmann.

 

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