Kündigungsverzicht des Mieters und Konsumentenschutz

Der oberste Gerichtshof hat unlängst eine Entscheidung getroffen, in welcher er zu Mietrechtsklauseln eines gewerblichen Vermieters Stellung genommen hat. Klagende Partei war die Arbeiterkammer Wien, die als befugter Verband zur Erhebung von Unterlassungsansprüchen legitimiert ist. Die beklagte Partei war eine GmbH, die Eigentümerin von über 60 Wohnungen und Geschäftslokalen in Wien ist und diese vermietet bzw. verpachtet. 

 

Die Arbeiterkammer hat die Immobiliengesellschaft wegen der Verwendung von zahlreichen Klauseln in ihren Vertragsformblättern auf Unterlassung geklagt. Strittig waren u.a. die Bestimmung, wonach der Mieter (Konsument) auf die Kündigung des Mietvertrages während der ersten drei, teilweise während der ersten fünf Bestandsjahre verzichtet. 

 

Gemäß § 6 Abs. 1 Z 1 2. Fall KSchG sind für den Verbraucher solche Vertragsbestimmungen jedenfalls nicht verbindlich, in welchen sich der Unternehmer eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist ausbedingt. Bei der Beurteilung dieser Frage ist eine Gesamtwertung aller einschlägigen Vertragsumstände vorzunehmen. In die Überlegungen des Obersten Gerichtshofes ist u.a. der Aspekt eingeflossen, dass einem Mieter bei einer langen Bindungsfrist möglicherweise eine finanzielle Doppelbelastung, wenn er die Wohnung aufgrund einer Änderung seiner persönlichen Lebensverhältnisse nicht weiter benötigt. Dies könne, so der OGH, rasch zu einer existenziellen bedrohenden Einschränkung der wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit des Mieters führen. Im Einzelfall könne eine solche lange Bindung des Mieters aber gerechtfertigt sein, wenn beispielsweise für den Mieter erhebliche Investitionen in den Mietgegenstand getätigt werden. Das war in dem hier vorliegenden Fall aber nicht gegeben, weil es sich ja um ein Formblatt gehandelt hat, welches undifferenziert verwendet wurde. Auch kann die bloße Sanierung der Wohnung vor der Vermietung eine derart lange Bindungsfrist des Mieters nicht rechtfertigen. 

 

Da in der Anwaltspraxis bereits vor Abschluss des Mietvertrages eine Einschätzung verlangt werden wird, ob ein Kündigungsverzicht des Mieters wirksam ist, ist dies, wie auch schon bisher, fast immer zu verneinen. Ein Vermieter, der einen derart langfristigen Kündigungsverzicht vereinbaren möchte, sollte zumindest wissen, dass er auf die Wirksamkeit einer solchen Bestimmung im Streitfall nicht hundert prozentig vertrauen kann. Wenn die Wohnung aufgrund von Sonderwünschen des Mieters adaptiert wird, könnte durchaus ein Einzelfall vorliegen, in dem eine lange Bindungsfrist gerechtfertigt ist. Dabei wird es aber entscheidend sein, diesen Einzelfall im Mietvertrag bereits transparent darzulegen. Dies kann aber nicht einem Vertragsformblatt geschehen, sondern ausschließlich in einer Einzelvereinbarung, deren Inhalt mit dem Vertragserrichter im Detail zu besprechen ist. Jedenfalls sollte die Motivation dargelegt werden, weshalb der Vermieter einen langfristigen Kündigungsverzicht fordert und vor allem weshalb der Mieter bereit ist, einen solchen zu unterschreiben. Nur dann besteht die Chance, dass der Kündigungsverzicht im Streitfall vor Gericht auch hält. Es gilt, wie in so vielen Fällen, dass die rechtzeitige Beiziehung eines Fachmanns (Anwalt) hilft, späteren Ärger und Kosten zu vermeiden.

 

Mag. Martin Prett

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