Wenn ein Konsument eine Immobilie erwirbt dann steht das meistens im Zusammenhang mit seinem persönlichen Wohnbedürfnis. In den allermeisten Fällen plant er, in die Immobilie für sich und seine Familie selbst zu nutzen.
Was gilt aber, wenn die Immobilie vermietet ist? Wann und unter welchen Umständen hat der Erwerb einer Immobilie Auswirkungen auf einen abgeschlossenen Mietvertrag.
Zunächst ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob das Mietverhältnis zumindest hinsichtlich der Kündigungsbestimmungen der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt. (Voll- oder Teilanwendungsbereich MRG)
Die Anwendbarkeitsbestimmungen des MRG hier im Detail zu erläutern würde den Rahmen dieser Kolumne bei weitem sprengen, da die diesbezüglichen Bestimmungen und die damit verbundene Judikatur Gegenstand von seitenlangen Kommentaren und Seminaren sind. Grob vereinfacht lässt sich sagen, dass ein Einfamilienhaus oder ein Haus in dem sich nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, nicht dem Anwendungsbereich des MRG unterliegt.
Außerhalb dieses Anwendungsbereiches des MRG tritt der Erwerber einer Liegenschaft gemäß der Bestimmung des § 1120 ABGB in den mit dem vorherigen Eigentümer geschlossenen Mietvertrag ein. § 1120 ABGB lautet wie folgt:
„Hat der Eigentümer das Bestandstück an einen Anderen veräußert und ihm bereits übergeben, so muss der Bestandinhaber, wenn sein Recht nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist, nach der gehörigen Aufkündigung dem neuen Besitzer weichen. Er ist aber berechtigt, von dem Bestandgeber eine Rücksicht auf den erlittenen Schaden und entgangenen Nutzen eine vollkommene Genugtuung zu fordern“. Die Judikatur interpretiert diese Bestimmung so, dass ein Kündigungsverzicht nicht gegen den neuen Eigentümer wirkt und dieser ohne Beschränkung den Vertrag aufkündigen kann.
Wenn im Kaufvertrag aber vereinbart wurde, dass der Erwerber in alle Rechten und Pflichten aus dem Bestandsvertrag eintritt, so hat der Erwerber diese Bestimmungen zu Gunsten des Mieters gegen sich gelten zu lassen. Besonders überrascht die Ansicht der Judikatur, dass ein Erwerber aber nicht an die allenfalls mit dem Voreigentümer vereinbarten längeren Kündigungsfristen gebunden ist, sich aber kürzere vertragliche Fristen berufen kann. Wenn der Veräußerer es vertraglich unterlässt die Bestimmungen des Bestandsverhältnisses an den Erwerber zu unterbinden, so kann sich der dadurch einen Schaden erleidende Mieter beim ehemaligen Eigentümer schadlos halten. Der Bestandnehmer ist an seinen ursprünglichen Vertragspartner zu verweisen.
Der Erwerber hat nur dann einen Schutz, wenn das Bestandsverhältnis im Grundbuch einverleibt wurde. Im Bestandsvertrag kann auch vereinbart werden, dass der Eigentümer/Vermieter im Falle des Verkaufes des Vertragsgegenstandes verpflichtet ist die Verpflichtungen auf den Erwerber zu überbinden. Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung würde aber nur den ehemaligen Eigentümer, nicht den Erwerber, schadenersatzpflichtig machen. (siehe OGH 24.9.2025, 3 Ob 121/25 b; immolex 2026/5)
