Von der Bauverhandlung zur Baubewilligung

Rechtsgrundlagen

Für das Bauwesen sind nach der österreichischen Kompetenzverteilung die Bundesländer für die Ge-setzgebung zuständig. Deswegen hat jedes Bundesland eine eigene Bauordnung. Im Folgenden wird exemplarisch auf die Wiener Bauordnung eingegangen.

 

Relativierend anzumerken ist, dass der Weg zur Erlangung einer Baubewilligung in den einzelnen Bundesländern durchaus ähnlich geregelt ist.

 

Zuständigkeit

Die zuständige Baubehörde ist in der Regel der Bürgermeister.

 

Anzeigepflicht oder Bewilligungspflicht?

Vor Baubeginn ist zunächst zu unterscheiden, ob das geplante Bauwerk bewilligungspflichtig, anzei-gepflichtig oder bewilligungsfrei ist:

  • Bewilligungsfrei sind nach der Wiener Bauordnung beispielsweise Gartenhäuschen, die eine bestimmte Größe nicht überschreiten.
  • Anzeigepflichtig sind zum Beispiel Loggienverglasungen.
  • Die Errichtung eines neuen Gebäudes, ein Zu- oder Umbau sind in aller Regel bewilligungs-pflichtig. Daher ist vor Beginn der Bauarbeiten eine Baubewilligung einzuholen.

 

Bewilligungsverfahren

Eine Baubewilligung ist rechtlich gesehen ein Bescheid. Vor der Erlassung eines Bescheides ist grund-sätzlich ein Ermittlungsverfahren durchzuführen, das durch einen Antrag eingeleitet wird. In diesem Verfahren soll die zuständige Baubehörde ermitteln, ob die Voraussetzungen für eine Baubewilligung vorliegen. Außerdem haben der Bauwerber, Nachbarn und andere Beteiligte die Möglichkeit, ihre Rechte in diesem Verfahren geltend zu machen.

 

Teil des Bewilligungsverfahrens ist in der Regel die Durchführung einer mündlichen Bauverhandlung. Bei der Bauverhandlung haben alle Beteiligten das Recht, gehört zu werden. In der Regel werden zu der Bauverhandlung von der Behörde Sachverständige beigezogen. Auch der Bauführer und der Planverfasser sind zu laden. Nachbarn haben bis zum Ende der mündlichen Bauverhandlung die Möglichkeit, Einwendungen gegen das Bauprojekt vorzubringen. Sie können allerdings nur ihnen aus der Bauordnung zukommende subjektive Rechte geltend machen. Beispielsweise kann ein Nachbar einwenden, dass die Pläne keinen ausreichenden Abstand des geplanten Bauwerks zu seinem Grund-stück vorsehen. Allerdings kann ein Nachbar beispielsweise nicht einwenden, dass das geplante Bau-werk nicht zum Ortsbild passt, weil ein Nachbar kein subjektives Recht auf den Schutz des Ortsbildes hat. Nach der Bauverhandlung können Nachbarn allfällige Einwendungen nicht mehr geltend ma-chen, wenn sie persönlich geladen worden sind oder die Bauverhandlung ordnungsgemäß kundge-macht wurde. Deswegen ist eine vorschriftsmäßige Ladung bzw Kundmachung notwendig, damit der Bauwerber nach der Bauverhandlung nicht mehr mit Einwendungen der Nachbarn rechnen muss.

 

Nicht alle Bauordnungen der Bundesländer sehen verpflichtende mündliche Bauverhandlungen vor: Die niederösterreichische Bauordnung sieht beispielsweise keine mündliche Bauverhandlung vor. Die Nachbarn sind lediglich vom Bauvorhaben lediglich zu informieren und können ihre Einwendungen schriftlich an die Baubehörde richten, um ihre Rechte zu wahren.

 

Die Wiener Bauordnung sieht ab 1.2.2021 die Möglichkeit vor, ein Bauverfahren digital durchzuführen. Das digitale Bauverfahren beginnt mit einer digitalen Einreichung und endet mit einer digitalen Bau-bewilligung. Ist eine Bauverhandlung vorgesehen, findet diese allerdings wie bisher durch persönliche Teilnahme statt. Eine Bauverhandlung im Weg einer Videokonferenz ist nicht vorgesehen, weil nach aktuellem Stand der Technik Bedenken hinsichtlich der einwandfreien Übertragung bestehen.

 

Verfahrensbeendigung durch Bescheiderlassung

Ein Bauverfahren ist mit Bescheid zu beenden. Wird die Baubewilligung erteilt, kann mit den Bauarbei-ten begonnen werden.

 

Wird die Baubewilligung versagt, gibt es die Möglichkeit, gegen den Bescheid im Rechtsmittelweg vor-zugehen. Das Beschreiten des Rechtsmittelwegs ist dann sinnvoll, wenn die Baubehörde gesetzliche Vorschriften – seien dieser formaler oder inhaltlicher (materiellrechtlicher) Natur) – verletzt hat. Dabei ist zuerst zu prüfen, ob das zuständige Bundesland den innergemeindlichen Instanzenzug ausge-schlossen hat:

  • Ist dies der Fall, kann gegen den die Baubewilligung versagenden Bescheid Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erhoben werden.
  • Ist der innergemeindliche Instanzenzug nicht ausgeschlossen, ist Berufung an den Gemeinderat zu erheben, der ebenfalls bescheidmäßig entscheidet. Gegen diesen Bescheid kann man Be-schwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben.

 

Zusammenfassung

Aufgrund der in Österreich anwendbaren neun verschiedenen, wenngleich in weiten Teilen durchaus ähnlich gestalteten Bauordnungen ist es erforderlich, vor jedem Bauvorhaben eine gründliche Prü-fung durchzuführen, ob die Pflicht zur Anzeige oder Bewilligung eines Bauvorhabens besteht. Die anschließenden Verfahren werden oftmals von ausführenden Gewerben direkt begleitet. Jedenfalls im Rechtsmittelverfahren ist die Beiziehung eines anwaltlichen Vertreters sinnvoll und empfehlenswert.

 

Foto: © Ina Aydogan
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Mag. Dorian Schmelz

Schmelz Rechtsanwälte OG

 

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