E-Mobilität in Wohnhausanlagen – rechtlich und technisch herausfordernd

Aktuell macht der Anteil der Elektrofahrzeuge etwa 1 % aller PKW bis 3,5 t aus. Konservative Prognosen gehen von einem E-Anteil von 10 % im Jahr 2030 aus. Daraus resultiert laut der TU Wien österreichweit ein Bedarf an knapp 900.000 Ladepunkten, wovon rund 70 % im privaten Wohnbau erwartet werden. Der vorliegende Artikel befasst sich mit der Frage, ob und wie derzeit ein Wohnungseigentümer eine eigene Ladestelle für sein Auto erstellen kann und darf, und bietet einen Ausblick auf die Zukunft.

 

Im Wohnungseigentumsgesetz ist geregelt, dass die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden muss, wenn bei einer baulichen Veränderung allgemeine Teile (dazu gehören etwa die Wände der Tiefgarage und der Außenhaut des Gebäudes) mit einbezogen werden (Verlegung Leitung; Montage Wallbox = Ladestation). Erklären sich nicht alle Wohnungseigentümer damit einverstanden, besteht die Möglichkeit, die Zustimmung der Übrigen durch eine Gerichtsentscheidung ersetzen zu lassen.

 

Das Gericht hat u.a. zu prüfen, ob die Maßnahme schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigt. Werden allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss die Änderung zudem entweder verkehrsüblich sein oder einem wichtigen Interesse des Antragstellers dienen. Einzelne Maßnahmen werden vom Gesetz privilegiert, was bedeutet, dass hier Verkehrsüblichkeit und wichtiges Interesse angenommen werden: es sind dies etwa die Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen oder auch Beheizungsanlagen.

 

Im Verfahren 5 Ob 173/19f hat sich der Oberste Gerichtshof erstmals mit dieser Thematik befasst. Die Gerichtsentscheidung führt zu einer ersten Verbesserung der Rechtslage. Es wurde vom OGH klargestellt, dass auch die Verlegung einer einphasigen Stromleitung zum PKW-Abstellplatz und die Montage einer Wallbox zum Laden bis 3,7 kW als privilegierte Maßnahmen anzusehen sind, sohin vom Gericht vereinfacht genehmigt werden können. Anders sieht das Gericht dies bei einer stärkeren Anlage: eine dreiphasige Wallbox mit einer Ladeleistung von bis zu 22 kW sei keine privilegierte Maßnahme mehr.

 

Eine Ladeleistung von 3,7 kW entspricht nicht dem Stand der Technik, ermöglicht aber zumindest ein Laden eines Fahrzeugs über Nacht. Will ein Wohnungseigentümer einen stärkeren Anschluss, muss entweder die Verkehrsüblichkeit oder aber das wichtige Interesse nachgewiesen werden. Wie eingangs festgestellt ist derzeit die Verbreitung von Elektrofahrzeugen noch beschränkt, eine Verkehrsüblichkeit wird sohin auch bei Ladestellen noch kaum vorliegen. Beim „wichtigen Interesse“ ist die Rechtsprechung generell sehr zurückhaltend. Die Steigerung des Wohn- und Verkehrswerts einer Wohnung oder bloße Zweckmäßigkeitserwägungen sind nicht ausreichend. Ob sich jemand, der beruflich auf das Auto angewiesen ist und gelegentlich spontan ein Fahrzeug benötigt (Bereitschaftsdienst), vor Gericht erfolgreich auf ein solches wichtiges Interesse berufen könnte, ist fraglich.

 

Verbesserung könnte eine demnächst anstehende Änderung des Wohnungseigentumsrechts mit sich bringen: im österreichischen Regierungsprogramm ist als Zielsetzung ein „Right to Plug“ vorgesehen, also ein Laderecht. Verfahrensvereinfachungen im Wohnungseigentumsrecht wären wünschenswert. So könnte es ausreichend sein, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer die Zustimmung erteilt, wenn sichergestellt ist, dass die übrigen Wohnungseigentümer mit keinen Mehrkosten oder anderen groben Nachteilen belastet werden. Die Tendenz sollte auch klar in Richtung intelligente Ladestationen mit zumindest 11 kW, besser 22 kW gehen, sofern eine ausreichende Stromversorgung verfügbar ist. „Intelligent“ bedeutet in diesem Zusammenhang, dass mehrere Wallboxen miteinander kommunizieren und dafür sorgen, dass das Fahrzeug mit dem niedrigsten Batteriestand prioritär geladen wird; oder auch dass Solarstrom bevorzugt genutzt wird oder die Aufladung erst spät in der Nacht erfolgt, wenn ausreichend Kapazität vorhanden ist. 

 

Die weitere Entwicklung bleibt spannend!

 

Foto: © Jens Ellensohn
Foto: © Jens Ellensohn

Dr. Clemens Ender

u.a. auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt bei:

 

Giesinger, Ender, Eberle & Partner, Rechtsanwälte

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