Mietzinsminderung in den Zeiten der Corona Pandemie

Im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) finden sich einige Bestimmungen, die oft 100 Jahre oder älter sind. Vielen dieser Bestimmungen begegnen auch Juristen, wenn überhaupt, nur während ihres Studiums. Eine solche Bestimmung, die bis vor kurzem nur Spezialisten und Professoren bekannt war, ist die Bestimmung des § 1104 ABGB.

 

In diesem Paragraphen ist geregelt, dass für eine Bestandsache kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten ist, wenn der Bestandgegenstand wegen eines außerordentlichen Zufalls, wie zum Beispiel einer Seuche, nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Am Beginn des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 erlangte diese Bestimmung verständlicherweise in kürzester Zeit erhebliche Berühmtheit. Anwälte und Rechtsberater wurden mit Anfragen bombardiert, ob und in welchem Ausmaß sie den Mietzins aufgrund des Lockdowns mindern könnten. Die Auskünfte waren teilweise widersprüchlich und mussten vage bleiben, weil es zu dieser Bestimmung, in der Natur der Sache liegend, keine aktuelle Judikatur gab. Meist erschöpfte sich die Rechtsauskunft von Anwälten und Interessenvertretungen darin, zu empfehlen, man möge sich mit dem Vermieter doch einigen.

 

In den vergangenen Monaten hat der OGH zu verschiedenen Fragen, die sich aus der oben dargelegten Problemstellung ergeben, Stellung genommen. Er hat dabei ausdrücklich bestätigt, dass es sich bei Covid-19 um eine Seuche im Sinn des § 1104 ABGB handelt und das während des Lockdowns verhängte Vertretungsverbot für Handelsbetriebe (außer für Güter des täglichen Bedarfs etc.) darstellt. Dabei stellt er auch klar, dass eine Nutzung eines Geschäftslokals zur “Lagerung” von Inventar keine Nutzung des Bestandsobjektes zum vertraglich vereinbarten Geschäftszweck darstellt. Dies ist nur dann anders zu beurteilen, wenn die Lagerung ausdrücklich den Geschäftszweck des Bestandsvertrages darstellt. Ein “Sonnenstudio” ist daher während eines Lockdowns aufgrund des Betretungsverbots völlig unbrauchbar und dienen die Räumlichkeiten nicht der Lagerung der Bräunungsgeräte.

 

Zur Beurteilung der Frage, ob und in welcher Höhe eine Mietzinsminderung zulässig wäre, stellten sich mehrere Fragen. So musste einerseits berücksichtigt werden, ob das Bestandsobjekt denn während des Lockdowns wirklich zur Gänze unbrauchbar geworden ist. Restaurants konnten beispielsweise einen Gassenverkauf organisieren. Und wenn sie dies nicht taten, ist zu prüfen, ob diese dadurch eventuell zu Lasten des Vermieters auf Einnahmen verzichteten. Weiters war das Bestandsobjekt zu diesem Zeitpunkt ja nicht gänzlich unbenutzbar. Büroarbeiten, Lagerhaltung etc. konnten ja nach wie vor im Mietobjekt stattfinden.

 

Ob ein Bestandsobjekt unbenutzbar im Sinne des § 1104 ABGB ist, ist anhand der bestimmungsgemäßen Verwendung zu prüfen. Es ist also nicht abstrakt zu beurteilen, ob das Bestandsobjekt überhaupt nutzbar gewesen wäre, sondern darauf abzustellen, wie das Bestandsobjekt bisher vertragsgemäß charakteristisch genutzt wurde.

 

Eine weitere Rechtsfrage, die sich in diesem Zusammenhang ergeben hat, war der sogenannte Fixkostenersatz. Die Vermieter argumentieren (durchaus nachvollziehbar), dass der Fixkostenersatz, der als Förderung während der Lockdown-Phasen ausbezahlt wurde, schon von seinem Wortlaut ja zur Abdeckung von Fixkosten, also auch Mietkosten, dient. Insofern wäre dieser oder ein Anteil daraus an die Vermieter weiterzuleiten bzw. dadurch der Mietzinsminderungsanspruch nicht mehr gegeben.

 

Auch zur Frage der Fixkostenzuschüsse gibt es bereits mietrechtliche Judikatur. Der OGH hat mittlerweile klargestellt, dass es sich beim Fixkostenzuschuss um eine Förderung der betroffenen Unternehmen handelt, die deren Liquidität sicherstellen soll. Er begründet keine Verpflichtung für den Bestandnehmer, diesen an den Vermieter/Bestandgeber herauszugeben. Er schließt dies aus den Richtlinien in Anhang zu jener Verordnung, mit welchem der Fixkostenzuschuss geregelt wird. In diesen Richtlinien ist die oben genannte Zielrichtung der Förderung (Liquidität) ausdrücklich verankert.

 

Abschließend ist festzuhalten, dass die Judikatur hier sehr mieterfreundlich ist und die Vermieter gut beraten sind, sich mit ihren Vertragspartnern auf eine angemessene Reduktion zu einigen. Der Ausschluss dieser Bestimmung für künftige Mietverträge, wäre mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksam. Auf das Ende der Pandemie hoffen Eigentümer von Geschäftslokalen daher ganz besonders.

 

Mag. Martin Prett

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