Am 1.1.2026 sind eine Reihe an Normen in Kraft getreten, die die jüngste Rechtsprechung des OGH zu Wertsicherungsklauseln positiveren und für Klarheit sorgen sollen.
Der neue § 879a ABGB soll einen Beurteilungsmaßstab für die Zulässigkeit von (allgemeinen) Wertsicherungsklauseln bilden. Aus den Gesetzesmaterialien kann entnommen werden, dass ein Index, der vor Vertragsabschluss liegt, eine gröbliche Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB darstellen kann, es jedoch durchaus branchenüblich und zulässig sein kann, dass Wertsicherungsklauseln an den zuletzt verlautbarten Index anknüpfen, obwohl dieser vor Vertragsabschlusszeitpunkt liegt. Berücksichtigungswürdig ist darüber hinaus auch, wenn ein bestimmter Tarif in Massenverträgen durch einheitliche Wertsicherung für alle Verträge erhalten bleiben soll. In diesem Fall kann für spätere Verträge an einen zurückliegenden Tarif angeknüpft werden – sofern der Rückwirkungszeitraum angemessen ist.
Verträge über Raummieten können aber jedenfalls kein Massengeschäft im obigen Sinne darstellen, da das individuelle Mieterinteresse jedenfalls vorgeht. Wenn die Indexierung kurz vor Vertragsabschlusszeitpunkt liegt, kann auch ohne Massengeschäft und sohin auch in Mietverträgen auf einen Index vor Vertragsabschluss zurückgegriffen werden.
Parallel dazu wurde mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) eine gesetzliche Wertsicherung für Wohnungsmietverträge geschaffen. Ziel ist es Inflationsspitzen nicht eins-zu-eins auf den Mieter überwälzen zu können. Und daher werden die wichtigsten Regelungen kurz zusammengefasst.
Das MieWeG gilt für Mietverträge (Haupt und Untermiete) im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. (§ 1 MieWeG). Die Bestimmungen betreffen auch vor 1.1.2026 abgeschlossene Altverträge. Mietzinserhöhungen sind künftig nur am 1.April des Jahres möglich (§ 1 Abs 2 Z 1 MieWeG) Dabei darf die erste Valorisierung erst ein Jahr nach Vertragsabschluss stattfinden. Der Wertsicherung liegt die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 des Vorjahres zugrunde. Es ist somit ein (ungerundeter!) Vergleich der Jahresdurchschnittswerte zu bilden.
Das Gesetz enthält ein Berechnungsmodell, auf welches in Verträgen künftig verwiesen werden kann. Veränderung des VPI von über 3 % werden ab sofort zur Hälfte in der Wertsicherung zu berücksichtigen und sohin von Mieter und Vermieter zu gleichen Teilen getragen.
Besondere Regelungen gelten für Verträge, die den Mietzinsbegrenzungsvorschriften des MRG unterliegen ( vgl § 1 Abs 3 MieWeG).
Tabelle 1:Übersicht der Wertgrenzen (WKO)
- Beispiel: Die durchschnittliche Veränderung des VPI beträgt 3,636%. Gem § 1 Abs 2 Z 1 MieWeG ist die Wertsicherung iHv 3%+ (0,636/2) – sohin iHv 3,318% vorzunehmen.
Mietzinserhöhungen sind künftig nur am 1.April des Jahres möglich. (§ 1 Abs 2 Z 1 MieWeG) Dabei darf die erste Valorisierung erst ein Jahr nach Vertragsabschluss stattfinden. Die erste Wertsicherung ist zudem nur anteilig vorzunehmen. § 1 Abs 2 Z 2 MieWeG. Die erste Wertsicherung ist zudem nur anteilig vorzunehmen. § 1 Abs 2 Z 2 MieWeG. Wird ein Vertrag im März 2026 abgeschlossen, erfolgt die erste Mietzinsänderung erst am 1.April 2027. Die durchschnittliche Veränderung des VPI ist 2027 bloß zu 9/12 einzurechnen, da 9 Monate im Jahr 2026 berücksichtigt werden. Folglich findet bei einem Vertragsabschluss im Dezember 2026 die erste Valorisierung erst 2028 statt, da am 1.4.2027 die anteilige Valorisierung 0/12 beträgt.
Gemäß § 1 Abs 4 MieWeG darf trotz bestehender Wertsicherungsvereinbarungen in diesen Verträgen nicht gegen die Grenzen des Berechnungsmodells verstoßen erden. Neben der Anwendbarkeit des MieWeG auf Altverträge ist das auch für Neuverträge relevant, die eine andere Indexierungsklausel enthalten. Um sowohl den gesetzlichen als auch den uU abweichenden vertraglichen Bestimmungen zu entsprechen, sind bei diesen Verträgen Parallelrechnungen notwendig. Darüber hinaus darf die Valorisierung nur mit 1.April vorgenommen werden. Der Umfang der Wertanpassung orientiert sich jedoch an den Jahresdurchschnittsveränderungen zum vertraglich vorgesehenen Zeitpunkt. Einzelvertraglich wird ist eine Valorisierungsrythmus jeweils zum 1.Jänner des Jahres vereinbart. Nach § 1 Abs 4 WieWeG darf die Valorisierung zwar erst am 1.April stattfinden, jedoch nur in dem Umfang, in der sie am 1.Jänner eingetreten wäre.
§ 4 Abs 3 MieWeG beschränkt das Rückforderungsrecht für zu viel geleistetes Entgelt nach Wegfall einer unzulässigen Wertsicherungsvereinbarung auf 5 Jahre. Damit wird der anfangs sehr unklaren Rechtsprechungslinie des EuGH und OGH entsprochen und für Rechtssicherheit gesorgt. Die Begrenzung gilt allerdings nicht für bereits vor 1.1.2026 gerichtlich geltend gemachte Ansprüche.
